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标的为房屋的执行异议之诉

2021-01-01 刘志伟 86

标的物为房屋的执行异议之诉

常见类型及处理


房屋作为最重要的生产生活资料之一,对满足人们居住、生产、经营等需要均有举足轻重的意义。由于房屋具有较高价值和价格的特点,往往凝聚着一个家庭一代甚至几代人的心血,其所有权的归属可谓牵一发而动全身。

然而,现实生活中却经常存在房屋登记的产权人并非实际所有权人的情形。此类房屋,人们在日常居住时并无关碍,但在房屋所有权人因破产、欠款等原因被法院强制执行时,该房屋则可能会被查封、拍卖、抵债等处置,从而影响居住和权益。在民事案件强制执行阶段,标的物为房屋的执行异议之诉占有相当大的比重。

在此仅选取几种常见且典型的情形进行介绍,以供参考。

一、借名买房情况下实际购买人执行异议之诉的处理

案情介绍:黄某因限购政策影响,无法以自身名义在厦门地区买房,故以刘某名义购得本案争议房产。首付款由黄某通过银行转账方式直接转给开发商,按揭贷款以刘某名义办理,但黄某每月将按揭款汇至刘某账户。房产交付后,由黄某进行装修,物业费、水电费等均由黄某支付。后刘某因与他人存在纠纷,其名下该房产被法院查封,黄某对此提出执行异议之诉,法院驳回其诉讼请求。

裁判理由:诉讼争议房屋备案登记在刘某名下。黄某因房产限购政策影响,遂借用他人名义购房,系规避限购政策,且至今未办理房屋过户登记手续,不属于诉争房产权利人。

律师解读:实践中,出于购房政策限制、贷款政策限制、身份限制、规避税收等各种原因,实际购买人往往借用他人名义购买房屋,并登记在他人名下。当名义购买人涉及民事纠纷被法院查封该房产后,实际购买人会提出案外人执行异议之诉。这种情况下,应当根据不动产物权登记生效主义原则,认定名义购房人与实际购房人之间的约定不能对抗善意的申请执行人。理由如下:

1、借名买房协议属于协议双方内部约定,只能产生内部的权利义务关系,不能发生物权变动效果,也不能对抗善意第三人。

2、实际购买人可以基于协议约定要求将房屋过户至自己名下,但该请求权是债权请求权,无法对抗物权登记效力。

3、实际购买人系为了规避各种政策限制而决定采用借名方式,对于房产未登记在自己名下存在一定过错。

4、如果支持实际购买人的异议请求,一些被执行人则会找人补签或假签类似协议以逃避法院的强制执行,由此会引发社会诚信危机。

参考案例:【(2017)闽02民终3057号】

 

二、房屋买卖合同未办理过户登记的情况下买受人执行异议之诉的处理

案情介绍:2015年12月2日,买方黄某与卖方陈某签订《房屋买卖合同》,从陈某处购买二手按揭期房(由陈某负责装修),黄某依约支付了定金、首付款、每月向银行支付按揭贷款,2016年8月19日,房屋产权办理至陈某名下,五日后该房屋被人民法院查封。黄某向法院提出执行异议,法院支持其执行异议。案件申请执行人李某不服,提出执行异议之诉,法院驳回其诉讼请求。

裁判理由:买受人委托他人对不动产进行装修,并不导致其对不动产所具有的事实上支配控制状态的丧失,其仍然处于法律意义上的实际占有状态;黄某不仅支付了上述款项,且将剩余价款按照法院的要求交付执行;黄某对诉争房屋产权未过户登记在自己名下不存在过错。

律师解读:房屋买受人的执行异议到底能否被法院支持,具有严苛的判定标准,即需要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部四个条件:签订合法有效的书面买卖合同;查封之前买受人合法实际占有;已支付全部价款或剩余价款交付法院执行;非因买受人自身原因未办理过户登记。以上有任何一条不满足,则房屋买受人的请求均可能得不到法院支持。

特别提示:如果《房屋买卖合同》系与房地产开发企业签订,则需满足《规定》第二十九条的三个条件。

参考案例:【(2018)最高法民申2361号】

 

三、以房抵债协议情况下债权人执行异议之诉的处理

案情介绍:A公司与B公司签订《以房抵债协议》,约定A公司将其名下房产用来抵顶其所欠B公司的货款,但未办理过户手续。后该房产被法院查封,B公司提出执行异议之诉,法院驳回其诉讼请求。

裁判理由:以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,物的交付仅为以物抵债的实际履行方式,此与基于买卖合同而产生的物权期待权具有基础性的区别。基于以物抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。

律师解读:裁判的核心思路是:以房抵债协议必须完成过户登记,才能优先于一般债权的利益。以房抵债协议有别于房屋买卖合同。虽然二者均有转移房屋所有权的约定,但买卖合同中买方对于产权的过户具有物权期待权的性质,以房抵债协议并非如此,交付房屋只是抵顶债务的具体手段,只有债权人完成了过户登记方可对抗法院强制执行。否则会使债务人在执行之前与他人签订以房抵债协议以达到转移财产、规避执行的目的,严重破坏法制公平、正义。

参考案例:【(2016)最高法民申3620号】

 

四、离婚协议约定登记在一方名下的共有房产归属另一方后,另一方提起执行异议之诉的处理

案情介绍:成某与张某系夫妻,婚后于2008年共同购买房屋一处,登记在成某名下。2010年双方协议离婚,《离婚协议书》约定该处房产归张某所有,但一直未办理产权变更手续。2011年某公司向人借款,成某承担连带保证责任。案件进入执行阶段后,法院对该房产予以查封,张某提出执行异议之诉,法院支持其诉讼请求。

裁判理由:张某对房产享有变更登记为所有权人的请求权,该请求权基于离婚协议产生,时间上早于申请执行人的请求权;申请执行人的请求权是一般金钱债权,并未将案涉房产设定为抵押物,该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生,与张某的请求权相比不具有优先性;离婚在前,保证在后,不存在通过离婚恶意转移财产的情形。

律师解读:离婚协议中约定将登记在一方名下的共有房产归属另一方,该房产因登记所有权人涉诉被法院查封后,约定所有权人能否阻却法院执行,现阶段法律没有直接规定,至今实务界仍存在争议。但总体而言,约定所有权人想要得到法院支持,以下条件缺一不可:(1)离婚时间早于登记产权人对外举债时间;(2)该对外债务为一般金钱债务,该房产不是抵押财产;(3)债务为登记所有权人的个人债务而非夫妻共同债务。在此基础上,以下条件也是法院参考的重要标准:(1)该房产是否为约定所有权人一直实际占有并使用;(2)该房产是否用来为约定所有权人提供生活保障;(3)按揭贷款是否由约定所有权人负责偿还;(4)约定所有权人对未办理过户登记是否存在过错。

参考案例:(2017)最高法民终42号