【贷款清收风险分析篇】

上期我们谈到根据监管机构的规范性文件银行在受理个人商业用房贷款业务中需审查借款人用贷款所购商品房是否已竣工验收，对“竣工验收”的标准宜从严把握，即以取得《竣工验收备案表》为审查标准，避免业务操作中不合规、不合法被行政处罚的风险。但除行政监管方面，“已竣工验收”标准也对银行该类业务的贷款合同、抵押权设立及贷款回收等方面会间接产生重大影响。

根据上期所述的建设工程竣工验收流程，在建设单位取得五方《竣工验收报告》后仍需进行综合验收，方可进行验收备案。同时，依据《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第35条，取得验收备案后开发商才能办理项目初始登记，再为购房者办理所售商品房权属登记。然而现实中存在诸多建设工程因违反规划、消防、环保等方面的法律法规，而无法通过综合验收，导致迟迟无法为购房者办理权属登记的情况存在。

那么银行在受理业务时，若不审查《竣工验收备案表》，借款人用贷款所购的商品房也确实因未通过综合验收而未取得《竣工验收备案表》，就会导致因开发商的原因无法为借款人（购房者）办理权属登记。此种情况下，银行在该类业务中一般会面临如下风险：

首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第20条之规定，借款人（购房者）有权解除与银行签订的商品房担保贷款合同。同时，依据该法第21条第2款规定，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（借款人）。因此，一旦发生此类情形，银行的担保贷款合同有被解除的风险，且返还购房贷款本息的责任转嫁到开发商承担，而一旦开发商由于经营陷于困境，银行很难快速收回贷款，而抵押的房产也会因未达到备案条件而难以处置回款。

其次，银行的抵押权实现也会存在一定的障碍和风险。在此类业务中借款人需要以所购商品房进行抵押，但若建设项目未取得《竣工验收备案表》而未完成初始登记，借款人就无法办理所购商业用房权属登记，一般只能进行预告登记，虽说银行也可基于此办理抵押预告登记，但抵押预告登记不同于正式设立抵押登记，贷款人依据抵押预告登记主张对房屋变价款享有优先受偿权需要具备一定条件，即依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第52条之规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持。”，所购商品房需要取得初始登记，才能进而办理其基础上的抵押登记。

因此，未取得《竣工验收备案表》将导致抵押商用房无法完成初始登记时，在此期间，若债务人未按合同约定履行还款义务，银行对抵押财产的优先受偿权无法得到支持，将给银行清收回款带来风险。

综上，壹品律师需提示银行业客户，在个人商业用房贷款业务中仅依据开发商提供的内部竣验手续即五方《工程竣工验收报告》并不能完全控制银行的实质风险，应在审查该类业务时要求提供建设行政主管部门作出的《竣工验收备案表》，避免给清收回款带来阻碍，也减小遭遇监管机构处罚的风险。