以房抵债受让人对房屋的权益能否对抗法院执行？

在往期【壹品学院】中，我们了解了以物抵债合同是否需实际履行才能生效（链接），以及标的物为房屋的执行异议之诉几种常见类型及处理办法（链接）。本期，壹品律师将与您深入探讨，以房抵债受让人提出的执行异议之诉相关问题。

现实生活中，随着以房抵债现象日渐增多，一房抵多债、在受让人登记前通知法院查封等恶劣现象也在逐渐增加。随之而来的大量执行异议之诉不但给法院造成工作压力，更令各类金融机构、担保公司和资产管理企业不得不在正常业务以外消耗大量资源。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条，金钱债权执行中，在符合法定条件且买受人对不动产权利能够排除执行的情况下，法院将支持买受人提出的执行异议。

不动产抵债物的受让人多以主张适用上述司法解释来排除金钱债权执行。那么这样操作的实际效果如何呢？

【壹品律师观点】

因我国现行房地产开发及登记制度不够完善，不动产买受人签订买卖合同后，往往出现未能即时登记的情况。《执行异议和复议规定》第28条的规定是考虑到上述情况，并认识到不动产在我国百姓生活资料的地位中可谓首屈一指，在面临普通金钱债权人申请对不动产登记权利人强制执行时，若仅将房产买受人作为普通债权人对待而不加区分一律准许强制执行，将不利于社会秩序的稳定。此外，学理上认为，此种情况下，不动产买受人对于不动产有物权期待权，该权益赋予其类似于不动产所有权人的地位，超越普通金钱债权人的债权，即物之交付的债权应优于金钱债权。

但是，抵债物的受让人不同于不动产买受人，不动产抵债协议的订立本身也是为了消灭金钱债权，此时，该权利不应优先于另外一个金钱债权。此外，考虑到存在被执行人与案外人恶意串通倒签抵债时间欲对抗其他债权人的情况，且我国尚无鉴定合同签订时间的有效技术手段，容易导致损害其他债权人权利。因此，壹品律师认为，实践中以房抵债的受让人不能主张排除其他金钱债权人对权利登记人名下不动产的执行。

【案例分析】

（2020）最高法民申3620号

华东葡萄酒公司作为中天嘉合公司的债权人依据生效法律文书申请强制执行中天嘉合名下的房产，而案涉房产已通过以房抵债方式转让给另一当事人康静。遂在执行过程中，康静依据《执行异议和复议规定》第28条，就案涉房屋提出执行异议，欲排除华东葡萄酒公司的强制执行。本案经过多轮审理，直至最高人民法院再审，驳回康静的执行异议。

【裁判理由】

最高院再审认为，从《执行异议和复议规定》第28条的条文本意看，该条规定是无过错的不动产买受人的权利保护问题。以物抵债受让人并非属于前述不动产买受人的范围，并不能适用该条规定予以保护。本案中，康静取得案涉房屋是基于以物抵债协议，因此案涉不动产买卖合同等协议是为了最终实现债的清偿，这与购买不动产而订立的房屋买卖合同存在差异，并不能适用前述司法解释的规定，也不能据此认定康静享有物权期待权。

【法条链接】

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

【壹品律师提醒】

广大银行、信托公司等经营信贷业务的机构或一般的自然人出借人，大可不必因以物抵债乱象而过于紧张，在法律实务中，相关胜诉案例已经能够说明问题。然而诉讼过程中产生的诉累的确不容忽视，为此，壹品律师提供如下思路供您参考：

1. 出借前对借款人资质和抵押物进行更加细致的审查和登记，防患于未然。

2. 出借后定期或不定期针对抵押物及借款人名下其他财产进行审查，在发现其分割财产倾向时及时研究回款对策。

3. 针对抵押物加以额外约定，例如令借款人在将该抵押物同时抵押给其他债权人或出售给其他买受人时承担赔偿责任等，分担诉累。