婚姻家庭中的房产法律故事

随着我国经济的快速发展，家庭财产种类日益丰富，总量急剧增加，而房产在家庭财富中始终占据着重要地位，也是婚姻和继承诉讼纠纷中各方争夺的焦点。去年火爆荧屏的电视剧《安家》中，关于房子的各家故事引起了观众的热烈讨论。为此，壹品律师研究了大连市不动产登记的有关政策，现结合电视剧中的几段小故事，为您分析其背后的法律问题，向您提供一些婚姻继承中关于房产登记问题的操作指引。

一、世上本无假离婚，假戏真做后悔难

【剧情回顾】

徐文昌和张乘乘本是一对恩爱甜蜜小夫妻，却为多出一份购房资格而办理了所谓的“假离婚”，佛系徐文昌签订了“净身出户”的离婚协议，谁知前脚刚办理完“离婚”，后脚张乘乘便出轨小鲜肉，“假离婚”秒变真离婚。徐文昌要求重新分割财产，决心要回自己的房产能否有戏？

【法律分析】

徐张二人为多出一份房屋购买资格而签订离婚协议，此离婚目的属于二人离婚的动机，并不影响离婚法律行为的效力。根据我国《民法典》相关规定，二人在自愿签署离婚协议时，所谓的“假离婚”，在法律上已是真离婚。根据《民法典》及最高院《婚姻家庭编的解释（一）》的相关规定，夫妻双方订立财产分割协议时若存在欺诈、胁迫等情形的，可以请求撤销财产分割协议。而按照剧情来看，徐文昌签订离婚协议时是自愿“净身出户”，并不存在受欺诈、胁迫的情形，基本上很难依此主张重新分割财产。当然，如果徐文昌能够找出张乘乘侵害夫妻共同财产的证据，还可以“一方存在隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的情形”起诉维护自己的权益，但同样困难重重。

这个故事的背后还有一类更为常见的房产问题，那便是基于夫妻关系的房产变更登记。经研究相关法律法规并询问大连市不动产登记中心，现将该情形的办理手续提供给您：

【依夫妻关系变更房屋所有权人登记】

（一）适用情形

已经登记发证的房屋，因产权人夫妻双方对房屋权属约定发生变化，应当申请依夫妻关系变更所有权人的变更登记。

（二）申请主体：申请人为房屋所有权证（或不动产权证书）上登记的权利人夫妻双方。

（三）申请材料：

  1. 不动产登记申请书；

  2. 申请人身份证明。

    ·若房屋为夫妻婚内取得产权的，提交现夫妻双方身份证、结婚证；

    ·若房屋为产权人初婚前取得产权的，提交现夫妻双方身份证、结婚证；

    ·若房屋为产权人离婚后取得产权后再（复）婚的，提交产权人原离婚证及离婚协议，现夫妻双方身份证、结婚证；

    ·若房屋为产权人丧偶后取得产权后再婚的，提交产权人原配偶的死亡证明，现夫妻双方身份证、结婚证；

  3.不动产权属证书；

  4.房屋已设定抵押的，应由抵押人与抵押权人共同申请。抵押权人提供同意在抵押期间办理名称变更的证明（原件）、不动产登记证明（他项权证）（原件）、抵押权人身份证明（原件）、法定代表人授权委托书（原件）、经办人身份证明（原件）。

（四）收费标准：不收费。

（五）办理时限：2个工作日。

二、鸠占鹊巢反为主，狮子开口惹人怒。

【剧情回顾】

龚先生因家庭企业急需资金周转，要卖掉产权清晰的祖传老洋房，原本极易售卖的洋房却因第三人的侵占不能售卖。原来几十年前户主老太爷收留了远方表妹（即故事中的老太太）及她的两个儿子，可怜他们无处居住，在老洋房的花园里搭了一间违建的小平房，老太太住了几十年后因物质生活的改善随儿子们也搬离此处；在得知龚家要卖房时，又返回小平房居住，阻止洋房的售卖，扬言：若要售卖先给付她5000万元的补偿。

【法律分析】

从物权角度讲，此房为龚家所有毫无疑问，但老太太的非法占用且是违章房屋，导致房屋无法正常出售，已构成侵权。《民法典》第四百六十二条：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。因此龚先生可以通过诉讼的方式要求老太太停止侵权、腾出房屋，赔偿损失。

当然，剧中有一处重点并没有交待清楚，出售先人的房产遗产过程中，需要办理过户手续，而继承房产的过户手续，也是十分繁琐。经梳理相关法律法规并询问大连市不动产登记中心确认，壹品律师现将相关手续提供给您：

【因继承房屋变更办理手续】

（一）适用情形

房屋产权人去世，取得房屋继承权的继承人应当申请办理房屋所有权转移登记。

（二）申请主体

取得继承权的继承人。涉及部分继承的，由不动产权利人与继承人共同申请。

（三）申请材料：

  1.不动产登记申请书；

  2.申请人身份证明（身份证）；

  3.房屋产权证（不动产权证书）;

  4.继承公证书或生效的法律文书；

  5.房屋已设定抵押的，应由抵押人与抵押权人共同申请。抵押权人提供同意在抵押期间办理继承的函、不动产登记证明（他项权证）、抵押权人身份证明、法定代表人授权委托书、经办人身份证。

壹品律师特别提示：继承公证书或生效的法律文书中有折价款，需先完税，再办理继承。

（四）收费标准

住宅：80元/件，非住宅：550元/件

抵押状态下：住宅：160元/件，非住宅：1100元/件（包括证书及证明）

（五）办理时限：即时办结

三、半生劳碌把房买，突来儿媳要加名

【剧情回顾】

严叔严婶在儿子婚前，用他们自己辛苦半辈子的存款，为儿子全款购置了一套房产。而在签订房屋买卖合同时，儿子突然要求把女友倩倩的名字也加到合同上，以后办房产证写两人的名字。老严夫妻在得知倩倩怀孕后，便同意加上了倩倩的名字。那么该房产有没有未来儿媳倩倩的份额呢？剧中老严夫妻全款购买房产后，没有住上一天，就被亲家母鸠占鹊巢，险些流落街头，那么严叔严婶可否主张撤销儿媳倩倩在房产证上的名字呢？

【法律分析】

根据最高院的《婚姻家庭编的解释（一）》的规定，婚前父母为夫妻二人购置房屋出资，该出资应认定是对自己子女个人的赠与，但若父母明确表示该笔出资是对夫妻二人的赠与，则用该出资购买的房屋应属二人共同所有。据此，在小严婚前，老严夫妇在全款购买的房产上加上未来儿媳的名字，有很大风险被认定为该房产是赠与给小严夫妻双方的，那么未来儿媳倩倩在离婚时很可能将该房产作为夫妻共同财产而分割走一部分。

对于老严夫妇的权益如何维护，《民法典》的新规定可能会带来福音，那便是——设置居住权。

居住权是我国《民法典》对于物权制度的新规定，房屋居住权将与房屋所有权、抵押权一样走进我们的日常生活。居住权是对他人住宅享有占有、使用的用益物权，目的是满足生活居住需要。居住权可以合同或者遗嘱的方式设立；但居住权必须经登记才发生，而居住权消灭应当办理注销登记。设立居住权是房屋所有权人的权利，他人不得干涉；同时，居住权的设立，是对房屋所有权在一定期限内的限制。

剧中老严夫妇可以在房屋上设立居住权（即在一定期限内居住在此房屋的权利）并予以登记，则可以保证老严夫妇的后半生终有所居。

【居住权登记】由于新的不动产登记条例尚未颁布，经询问大连市不动产登记中心，目前暂时无法办理居住权登记。不过据悉，有关部门已经内部印发了新的登记条例（征求意见稿），居住权登记已在路上。

四、房屋买卖是非多，登记过户是关键

【剧情回顾】《安家》中还有无数关于“家”的故事，诸如阚老板为灵魂伴侣知否小姐买别墅作为分手礼物的房屋所有权问题、买卖“凶宅”已过户可否能够撤销的问题、江奶奶与其侄子共同共有房屋分割的问题等等。

【法律分析】

根据《民法典》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。因此，无论是购买一手房还是二手房，房屋物权的设立、变更、转让和消灭，均以在不动产中心变更、过户或者取得司法机关有效判决裁定为条件。

剧中几乎所有故事都涉及一个核心问题，那便是二手房买卖中的过户手续办理问题。结合相关法律法规与询问大连市不动产登记中心，壹品律师现将“二手房过户”办理手续提供给您：

【二手房过户办理手续】

（一）适用情形

个人买卖二手房的，应当申请办理房屋所有权转移登记。

（二）申请主体

转让方（卖方）和受让方（买方）

（三）申请材料

  1.不动产登记申请书；

  2.申请人身份证明；

  3.房屋产权证（不动产权证书）;

  4.二手房买卖合同。

关于身份证明，买方卖方所需材料并不一致，需要注意。

转让方（卖方）的身份证明：

  1.若卖方单身：

  ·卖方未婚，提供身份证、户口薄；

  ·若卖方离婚未再婚的，需提供身份证、户口簿（包括未成年子女的户口薄）、离婚证、离婚协议（生效的离婚民事调解书或离婚民事判决书）；

  ·若卖方丧偶未再婚的，提供身份证、户口簿（包括未成年子女的户口薄）、配偶死亡证明（户口薄已注明的可不提供）；

  2.若卖方已婚：

  ·此房屋为婚内取得产权的，需提供夫妻双方身份证、户口簿（包括未成年子女的户口薄）、结婚证；

  ·此房屋为初婚前取得产权的，需提供夫妻双方身份证、户口簿（包括未成年子女的户口薄）、结婚证；

  ·此房屋为离婚后再婚前取得的，需提供原离婚证、离婚协议（生效的离婚民事调解书或离婚民事判决书）、现夫妻双方身份证、户口簿（包括未成年子女的户口薄）、结婚证；

  ·此房屋为丧偶后再婚前取得的，需提供户口簿、原配偶死亡证明（户口薄已注明的可不提供）、现夫妻双方身份证、户口簿（包括未成年子女的户口薄）、结婚证。

壹品律师特别提示：

①若婚姻存续期间取得产权证后离婚的，离婚协议约定房屋归原产权人的，可不析产；若归另一方，应办理完离婚析产登记后，卖方再按照实际情况准备上述材料。

②若婚姻存续期间取得产权证后丧偶的，应先办理继承转移登记后，卖方再按实际情况准备上述材料。

③若卖方为未成年人的，需法定监护人到场代为办理并出具为被监护人利益而处分财产的书面保证。

④若个人所得税申请查实征收，还需提供原购房结算发票、契税完税凭证或有关部门出具的按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用的有效证明原件。

受让方（买方）的身份证明：

  1.若此次购房属于买方及家庭成员唯一住房、家庭第二套住房的，提供：

  ·若买方已婚，需提供夫妻双方身份证、户口簿（包括未成年子女的户口薄）、结婚证；

  ·若买方未婚，提供身份证、户口薄；

  ·若买方离婚，提供身份证、户口簿、离婚证、离婚协议（生效的离婚民事调解书或民事判决书）；

  ·若买方丧偶，提供身份证、户口簿、配偶死亡证明（户口薄已注明的可不提供）。

  2.若此次购房属于买方及家庭两套以上住房的，提供购房人身份证。

直系亲属之间转让，还需提供证明直系亲属关系的相关材料原件，准备其中一项即可：

  ·若转让双方在同一户口薄（有“迁出”或“注销”等字样均可），则提供户口薄即可；

  ·若转让双方不在同一户口薄，是本市户口的，则需要到派出所开具带有防伪标识的制式户籍证明；是外地户口的，则需到户口曾在一起时的派出所调取《常住人口登记表》复印件或开具统一制式的户籍证明，并加盖户籍民警印章及户口专用章；

  ·出生证明或人民法院判决书或人民法院调解书；

  ·若无法提供以上材料，根据公安部相关规定，家庭成员在户口登记以外的亲属关系，应到公证机关进行公证，则需提供公证书原件。

委托代办：需提供委托公证书、委托人身份证明原件或经公证的复印件、受托人有效身份证件。

（四）办理时限：即时办结或3个工作日（直系亲属转让及税务房地产评估系统无评估价格的）。

在婚姻家庭和继承相关纠纷中，围绕房屋产权的争夺的确是大量案件的争议焦点，然而也并非全部。伴随经济社会的全面发展，股权、保险、文玩、存款、虚拟财产等各种形式的家庭财富权属争议日渐涌现，随着数量不断蹿升的婚姻家庭和继承纠纷，而越来越受到社会各界的重视。

壹品律师提醒您：关注婚姻家庭关系和家庭财富管理相关法律法规，重视亲属人身关系、财产关系纠纷，积极、提早进行家庭财富管理，维护自身和家族的合法权益。