银行的个人商业用房贷款一般是指向符合条件的自然人发放的，以所购商业用房抵押担保的，用于购买借款人个人名下商业用房的人民币贷款。虽该业务是风险相对较小的银行基本贷款业务之一，但银行在实际操作该类业务时仍然存在一定的风险隐患，今天壹品律师就此类业务所涉及的商业用房竣工验收相关问题进行简要分析，以期为银行业客户受理业务时提供一定的参考。

【行政监管风险分析篇】

根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》第四条“严格商业用房购房贷款管理”规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋”，因此银行在受理商业用房贷款项目时需要审查所购商用房是否已竣工验收。但是，前述规定未对“已竣工验收”标准进行详细解释，即对“竣工验收”是指建设单位组织的五方验收的《工程竣工验收报告》，还是由建设行政主管部门出具《竣工验收备案表》方可，对此目前法律规定尚无明确标准，笔者经多方检索，也未在公开渠道检索到商业银行监督管理机关对该问题的准确认定。然而，据笔者了解，实践中确实存在一些银行直接以《工程竣工验收报告》进行业务审批，笔者认为，此种业务操作模式存在一定风险隐患。

在建设工程领域法律法规中，依据《住房和城乡建设部关于印发<房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定>》的通知、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法（2009修正）》，建设工程竣工验收的基本流程为：建设单位组织的五方验收（建设、勘察、设计、施工及监理五方单位）形成《竣工验收报告》→综合验收（规划、质监、环保、消防等政府部门的认可文件）→验收备案（建设行政主管部门收讫）。

而根据《中华人民共和国建筑法（2019修正）》第61条、《建设工程质量管理条例（2019修正）》第16条之规定，建设工程竣工验收合格交付使用的条件中并未明确要求取得建设行政主管部门的《竣工验收备案表》，条件之一是要求取得有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。

但是，依据《建设工程质量管理条例（2019修正）》第49条规定，建设工程经五方验收后，还需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件（即综合验收），方能进行备案，若期间发现有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，还需责令重新组织竣工验收。

由此可见，建设工程领域法律法规也未对“竣工验收”标准到底是指五方竣工验收报告完成还是竣工验收备案表出具作出明确规定，而且目前司法实践中在民事纠纷中对商品房交付使用法定条件为《竣工验收备案表》还是《工程竣工验收报告》仍然存在一定争议。但是，通过前述法律法规之规定以及建筑工程实务操作我们可以得出这样的结论：开发商组织五方验收后，仍需取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件方能进行备案，若无法通过综合验收，将重新组织竣工验收。

基于前述内容，在此笔者需要提示银行的是，近年来多家银行因“向未完成竣工验收的商业用房发放按揭贷款”违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第21条、46条，被监管机构进行行政处罚（浔银保监罚决字[2022]18号、莆银保监罚决字[2021]9号等）。由此可见，监管机构对于商业银行在该类业务的合规性方面予以高度关注。在此背景之下，该类业务办理过程中确实需要严格审查所购商业用房是否符合“已竣工验收”的条件。在目前监管机构对此标准没有明确规定之前，笔者认为部分银行依据开发商出具内部的五方《工程竣工验收报告》审批此类业务不能完全免除不合规、不合法之嫌，且从谨慎经营的原则考虑，也建议从严把握，即以取得建设行政主管部门出具的《竣工验收备案表》为审核此类业务的标准为宜。