前言：对于房地产类型企业，在预售制度的大背景下，如进入破产程序则普遍存在已签订商品房买卖合同等购房文件，但尚未向购房者交付房产的情况，如处理不当则容易引起较大的社会群体矛盾。但是目前我国《企业破产法》及相关司法解释的规定尚不完备，通过何种方式处理该类问题才能在保障广大债权人利益的同时，兼顾保护购房者群体民生利益，仍是法院和管理人在现实中所面临的挑战与难题。本文谨就笔者对消费性购房者认定问题的倾向性处理意见与各位读者进行分享。

一、对消费性购房者的优先保护

虽然债权平等是企业破产法的基本原则，但是破产程序也赋予了特殊债权人以优先于其他债权人而受清偿的权利，以在整个维稳大环境下保护这些具有特殊社会基础的债权人。居住房屋作为购房人生存权利的体现，正是在破产程序中被优先保护的权利之一，并且其优先性甚至还优于绝大部分（在特定情形下存在被征收人优先权优于商品房消费者优先权的情况）其他优先权，也被业内称为“超级优先权”。因此，如何认定消费性购房者是一个非常重要的问题。

二、消费性购房者优先权的法律依据

（1）所谓“消费性购房者优先权”，即消费性购房者在支付全部或大部分购房款后，享有在破产程序中请求交付房屋或返还购房款的优先清偿权利。在破产债权清偿顺序上优先于建设工程价款优先受偿权和其他优先权债权及非优先权债权。其概念最早源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》。

（2）虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》已于2021年1月1日被废止，但其内容已被《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定所吸收。

（3）《全国法院民商事审判工作会议纪要》进一步明确：实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。

因此，虽然目前仅在《企业破产法》中并未明确消费性购房者在破产债权清偿中的清偿顺位，但是《企业破产法》第四条亦规定了破产案件审理程序，本法没有规定的，适用民事诉讼法的有关规定。基于对购房人物权期待权、居住权、乃至生存权的保护，在司法实践中通常情况下均会依据上述法律规定及司法精神对消费性购房者给予优先保护。

三、关于“消费性购房者”的认定问题

鉴于，如被认定为消费性购房者，在破产程序中将获得更优先的清偿顺序，其债权也因此将获得比其他债权人更优先的清偿。因此，在破产实践中应当从严把握优先清偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确认优先权效力范围，避免损害其他债权人的利益，争取尽可能实现消费性购房者与其他债权人的利益平衡。

参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29规定，笔者认为在破产案件中对于优先解决的“消费性购房者”的认定需要考虑以下四个方面：

（一）对于消费者身份的认定   

首先，应当参考《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者应为生活消费需要购买、使用或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”

购房人从开发商处所购房屋应系用于居住，如所购为商铺、车位则不应视为消费性购房者被优先保护。但是，如果所购为商住两用房，是否可以参照适用该条予以保护？按照会议纪要的理解与适用，最高院认为商住两用房也具备居住属性，也应当予以保护，可以参照适用该条规定。

同时，需注意的是在目前的司法实践中普遍认为消费性购房者仅能界定为自然人，对公司购房人并不适用，即公司购房人即使满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定亦不能被认定为消费性购房者，笔者在此持相同意见。

（二）法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提异议应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于合同签订时不动产未被采取保全措施的认定，建议管理人在实践中应通过开发商向管理人所交接资料及购房人申报时所提供的买卖合同等将所有已售商品房的合同签订时间进行登记造册，并在统一前往不动产登记部门查询开发商名下房产查封情况后，通过比对房屋买卖合同签订时间和该房屋的查封时间，确认申报人是否符合认定条件。

（三）对于“名下无其他用于居住的房屋”的理解

对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一，也有管理人仅以本项目小区范围为界。从文义解释的角度确应理解为买受人本人名下无论在何处均无用于居住的房屋，但从实际操作角度考虑，鉴于各地区不动产登记部门普遍只能查询本辖区内的登记信息，因此在我国目前的不动产登记制度下破产管理人基本不可能实现在全国范围内查封某人名下的所有房产信息（需前往全国各地300个以上的不动产登记部门才能完成）。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确了：对于买受人名下无其他用于居住的房屋可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。

（四）对于 “已支付总价款的百分之五十“的理解

对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。已支付房款不足百分之五十的是否就不再受到优先保护？如购房者已支付的价款为百分之四十九呢？为了避免这种一刀切的风险，在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中进一步明确：如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。

但是，对于何种付款比例符合接近50%的标准，仍缺乏明确的法律依据，如管理人认定已支付了40%房款的买受人符合接近于50%的标准，是否意味着支付了39%价款的买受人仅仅因为少支付1%的价款就被排除在优先保护的范围内？这种认定方式在实践中也很可能导致此部分购房者的过激反应。同时，在实践中购房人未能及时支付房款很多情况下是因为开发商未能按约交房或因开发商原因而未能办下按揭贷款，笔者办理的一个案件中也存在购房人去交钱时，开发商已经人去楼空，无人代表企业接收款项的情况。在以上情形下情况下让购房者承担法律上的不利后果亦不合理，因此笔者倾向于认为在具体案件办理过程中对于“接近于百分之五十”的认定标准应适当进行放宽，对于即使已付房款不足百分之五十，但能够及时按照合同约定将剩余价款支付的购房人视为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的该款规定。

鉴于目前我国《企业破产法》及相关司法解释的规定尚不完备，在对于房地产企业破产案件的处理上，难免造成各地法院与管理人的处理不一，笔者认为在破产程序中，出于保护购房人物权期待权、居住权、乃至生存权的目的，确应当给予消费性购房者优先保护。但该项制度尚需以法律法规或司法解释的形式进行明确，本文谨为笔者就现阶段办理房地产企业破产案件过程中对消费性购房者认定问题上的个人倾向性意见与观点，还请各位读者斧正。同时，也再次呼吁国家尽快出台破产法涉及各个方面的相关法律规定和司法解释，以期彻底而准确地解决实务中的法律适用困境。

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