抵押担保是金融机构发放贷款主要的担保方式，由于常用且重要，就抵押相关的法律问题，金融机构尤为重视，从抵押物的选择、评估、现场勘察到抵押合同的草拟、审核、抵押登记的办理直至后续抵押物的管理，金融机构均有一套完整且严格的流程。本文旨在抵押合同审查环节，就常见法律问题予以梳理。

抵押担保，是指为担保债务的履行，债务人或者抵押人不转移对抵押财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就该财产优先受偿。

抵押担保设立后，债权人享有的优先受偿权为抵押权。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

根据上述法律规定与实际的工作经历，现将抵押合同需审查的几个重要方面予以逐一探讨，又考虑到房屋等建筑是最常使用的抵押物，故单独列出第四点尽可能予以全面介绍：

一、可以抵押的财产

抵押物应当产权明晰，并且是法律、行政法规未禁止抵押的财产。若抵押物为共有，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《民法典》第395条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以用于抵押：1.建筑物和其他土地附着物；2.建设用地使用权；3.海域使用权； 4.生产设备、原材料、半成品、产品； 5.正在建造的建筑物、船舶、航空器；6.交通运输工具； 7.法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

    作为金融机构，通常接受的抵押品应当符合一下基本条件：1.抵押品真是存在；2.抵押品权属关系清晰，抵押人对抵押品具有处分权；3.抵押品符合法律法规规定或国家政策要求；4.抵押品具有良好的变现能力。

二、不得用于抵押的财产

1.参照《民法典》第399条的规定，不能抵押的财产如下：（1）土地所有权；（2）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外； （3）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。2.国家机关的财产。3.违法、违章、临时建筑物。4.已依法公告列入拆迁范围的房地产。5.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。例如《文物保护法》第24条规定，以国有不可移动文物设定抵押权的，该抵押合同无效。

三、抵押财产转让的问题

    《民法典》第406条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将装让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。上述规定在保证交易安全的前提下，有利于提高交易效率，降低交易成本。但对于金融机构而言，这一规定无疑对信贷风险管理工作提出了更高的要求，信贷审批部门应在放贷前就实现抵押权的可行性进行全面评估。如果金融机构与债务人事先未另行约定，则债务人在抵押期间转让抵押财产不再需要事先征得金融机构的同意。即使有未经同意不得转让的约定，但也不能对抗善意第三人，金融机构只能追究抵押人的违约转让。因此，金融机构作为抵押权人应当加强贷后管理，时刻关注抵押物的状态，确保抵押人不得擅自处分抵押财产。如抵押物被转让，要做好证据手机和保存，及时主张权利。

四、房屋等建筑抵押物的审查要点

由于当前农村集体建设用地使用权的转让受一定限制，因此，房地产抵押通常指的是在城市规划区国有土地使用权范围内从事的房地产抵押活动。根据《民法典》和原建设部修订的《城市房地产抵押管理办法》的规定，审查中应注意：

抵押人应当合法持有《不动产所有权证》，且与不动产登记簿一致，不存在预告登记和异议登记的情形；房屋等建筑物，构筑物应当与其所依附的土地一并登记，保持权利主体一致。

以共有的房地产抵押的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意（另有约定的除外）。

房地产抵押应遵循“地随房走”或“房随地走”的原则，即房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权须同时抵押。具体应遵守《民法典》397条的规定。如果有房屋和土地使用权权利人不一致的情况，应分别签订抵押合同，并办理抵押登记手续。最好要求产权人办妥产权一致的不动产权利证书，并办理抵押登记。

有经营期限的企业以其所有房地产抵押时，所担保债务的滤芯期限不应当超过该企业的经营期限。

以具有土地使用年限的房地产抵押时，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用的年限后的剩余年限。但住宅建设用地使用权例外，因为住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

根据《房屋登记办法》第14条的规定，未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

实践中应当注意父母将未成年人房产办理抵押不能损害未成年人的利益，禁止为第三人贷款办理抵押。

关注抵押物的租赁情况，注意订立抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保。抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，应约定银行未保险赔偿的第一受益人。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，抵押权无优先受偿权，银行客户经理要及时跟踪抵押物的变化情况，及时将新增房产办理抵押登记。

银行应当与抵押人的合同中约定，抵押房地产转让或者出租前，应征得银行同意。

抵押物记载应当具体、完整。以企业房地产整体抵押时，在抵押合同附件《房地产抵押清单》上不仅应当对房地产的权利人、坐落、面积、权利证书号码、用途等内容具体记载并办理抵押登记，而且应当对作为抵押物的附属设备等作具体记载。

对不动产附属物，应当与房地产同时办理抵押登记并记载于《房地产他项权证》的附注栏内、切实防止附属物因未登记而导致无优先受偿权情形的发生。

以企业所有的房屋进行抵押，抵押物应当剔除职工住房及房企开办的学校、医院等财产。

因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

最高人民法院《关于企业法人分支机构未经授权以登记在其名下的房地产为他人提供的抵押合同的效力应如何认定问题请示之答复》认为，根据我国房地产法律关于登记确权之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合《民法典》规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。

注意居住权对住宅抵押的影响。结合《民法典》第366条规定，相比于房屋所有权和租赁权，居住权具有如下特点：（1）居住权无偿设立，但也就可以另行约定付费；（2）居住权不能转让、继承；（3）已经设立居住权的房屋不得用于租赁，但另有约定的除外；（4）居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭。

以上是作者根据工作经历总结的关于抵押合同审查的若干要点。民法典颁布后，带押转让、设立居住权的法律规定生效，抵押权也衍生出了新的法律问题。笔者将继续积累、总结，进一步完善抵押合同审查的建议。