【本期导读】

上期内容我们已经明确开发商已出售但尚未给购房人办理产权转移登记的商品房属于债务人财产，购房者无法主张取回权。那么购房者能否申报债权主张继续履行商品房买卖合同，交付房屋并协助办理产权转移登记呢？这个问题也十分复杂，需要根据房产项目建设情况和购房者的具体情况具体分析，本期我们就该问题进行梳理，并与大家探讨交流。

一、是否符合房屋法定交付使用条件是开发商破产后商品房买卖合同能否继续履行的大前提。

《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”依据前述规定可知，房地产项目竣工验收合格是法定的交付房屋条件，在不符合该条件的情况下，开发商不能交付房屋，且未经竣工验收备案开发商也无法办理初始登记，更无法为购房人办理产权登记。实践中在开发商未破产时也经常出现逾期交房，购房人起诉请求交付房屋并办理产权登记的情形，人民法院也通常会依据前述法律规定判决驳回该诉讼请求，待房屋符合法定交房条件时另行主张。破产案件中管理人接管破产企业后，企业主体仍然存续，在民事活动中仍需遵循相关规定，因此只有符合商品房法定交付使用条件才有继续履行合同的可能。然而，现实中很多开发商企业破产时其开发的房地产项目已经烂尾多年，未竣工验收，根本不满足法定房屋交付使用条件，亦无法为购房者办理产权登记，而困于资金、市场等因素也无法续建完工，已不能进行竣工验收工作，当然无法继续履行合同，但近年来也不乏在房企破产清算或重整案件中实现对“烂尾楼”的复工续建，而最终使房屋符合交付条件的。

因此，开发商破产的，商品房是否能够符合法定交付使用条件是购房人能否请求继续履行商品房买卖合同的前提，若开发的房产项目最终不能依法竣工验收合格，则不满足法定交房条件，房屋买卖合同构成事实上履行不能，管理人可依据《民法典》第580条规定，以合同目的无法实现终止合同权利义务关系，当然合同终止后债权人可变更债权申报内容为返还购房款和支付违约金。

二、在房屋符合法定交付使用条件的情况下仅“商品房消费者”能够主张继续履行合同。

目前司法实践及相关规范性文件已经对“商品房消费者”的界定做出了很多探索和规定，之前的“壹品学院”也作出过专期文章讨论（详见《破产案件中对“消费性购房者”认定问题的实务探讨》发表于2022年100月31日），因此本文不就“商品房消费者”的界定与大家再做赘述。本文仅就“非商品房消费者购房人”无法主张继续履行房屋买卖合同，以及“商品房消费者”请求继续履行合同的合法性进行探讨。

（一）“非商品房消费者购房人”无法主张继续履行房屋买卖合同

上期内容可知，《破产案件若干问题的规定》第71条已被《破产法司法解释二》第2条所取代，因此，依据《民法典》物权编相关规定，不动产物权设立、变动经依法登记生效，故即使购房人已经支付了全部款项或房屋已经交付，但未办理房屋产权登记，房屋所有权仍属于出卖人，房屋仍属于破产案件债务人财产，购房人仅基于房屋买卖合同享有合同项下的债权请求权。非破产情况下，在开发商不依约履行交付房屋办理产权登记义务时，购房者行使债权请求权的方式一般为两种，一种为请求继续履行合同，交付房屋，办理产权登记，另一种为请求解除合同，返还购房款及支付违约金等合同权利。但是，开发商一旦进入破产程序后就应遵循集体平等清偿原则，严禁个别清偿，所以一般情况下，除非法律规定或者管理人根据《企业破产法》第18条规定决定继续履行合同外，债权人对债务人享有的合同履行请求权，应当统一转化为金钱债权，并依法定顺位清偿，否则属于《企业破产法》第16条规定的个别清偿行为，当属无效。所以“非商品房消费者购房人”包括但不限于“投资型购房者”、“以房抵债债权人”仅为普通债权人，其债权不具有法律上的优先性且因破产法禁止个别清偿而不能支持其继续履行合同的请求，若允许继续履行无疑将损害其他债权人权益。这种情况下，对于仅支付部分房款的购房者，因商品房买卖合同为双方均未履行完毕的合同，管理人可依据《企业破产法》第18条之规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”而解除该合同；对于已支付完毕全部购房款（包括银行按揭贷款方式支付）的购房者，因其已履行完毕主要义务，不符合《企业破产法》第18条之规定，但管理人也可依据《民法典》第580条、《企业破产法》第16条之规定，以若继续履行属于个别清偿无效，故商品房买卖合同系“法律上不能履行”为由终止合同。

综上，开放商进入破产程序后，“非商品房消费者购房人”不能主张继续履行合同，而应依据合同约定依法主张返还购房款，支付违约金等，并依法取得货币清偿。

（二）“商品房消费者”有权请求继续履行合同

 实际上目前我国法律、司法解释对房地产开发企业破产程序中商品房消费性购房者债权性质认定及其债权清偿保障方式未作明确、专门的规定。之所以司法实践已广泛支持商品房消费者的优先权的法律渊源及主要依据原先为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异和复议规定》）第27、29条规定和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《批复》），该文件具有司法解释效力，其中规定：“一、 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、 消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，法院在审理房地产纠纷和执行案件中一般遵循“商品房消费者债权＞建设工程款债权＞抵押权”的债权顺位。然而，《批复》已于2021年1月1日废止。虽然《九民会议纪要》第126条吸收了《批复》规定，但若细致考究，一方面《九民会议纪要》并非司法解释不能直接适用，且其中内容也是依附于《批复》，在法律适用时应当以《批复》有效为前提，不过，近期最高人民法院作出了新的批复即2023年4约20日起施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《商品房消费者批复》）弥补了商品房消费者优先权法律依据的空白；另一方面，无论是《九民会议纪要》还是《执异和复议规定》也仅以执行程序为限，并未明确可适用破产程序，因此，破产案件审理中商品房消费者的债权能否优先于建设工程价款债权及抵押权，在实践中也存在一定争议。

目前司法实践对此争议采取的主流观点为，鉴于破产程序是一种概括的债务清偿执行程序，在《企业破产法》及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属，这一点已有（2014）执他字第23、24号《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》印证；而且，破产法领域有一项基本原则为尊重非破产法规范原则，即除非法律作出特别规定，处理破产中的问题原则上遵守实体法上的相关规范。此外，商品房消费者债权物化于标的房屋上形成了物权期待权，且因我国特殊国情和社会稳定，基于政策和社会价值考量，商品房消费者的债权更被打上“生存权益”的烙印，使其生存权要优先于经营权益，因此，在破产程序中，也可认定消费性购房者的债权优先于工程价款债权和抵押权。故基于该“超级优先性”，在房屋可交付使用情况下商品房消费者主张继续履行合同，一般不会损害其他债权人的权益，也就不会被认定为个别清偿，可以得到支持。

但还存在一种特殊情况，商品房消费者的“超级优先权”也有“克星”——回迁户的债权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”依据该规定，被拆迁人对于房屋的请求权可以对抗购房人债权，其法理在于拆迁关系实质上是以房屋所有权对调为基础，被拆迁人是以丧失原房屋的所有权为对价取得尚未建成房屋的物权期待权，这种期待权依附的生存权益比购房者更甚，亦物化在了特定房屋上，能够排除其他依附于房屋上的债权。但还要阐明的是2020年修正后的《商品房买卖合同解释》删除了该条文，但笔者认为基于前述法理逻辑，依据公平原则，回迁户的债权仍然应当优先于商品房消费者债权。

【观点总结】

综上所述，针对房地产开发商破产后购房人能否主张继续履行破产前签订的房屋买卖合同这一问题，笔者总结如下处理原则：

1. 非商品房消费者购房人可要求解除合同，主张返还购房款及支付违约金等合同权益，而不能继续履行房屋买卖合同；

2. 在房产项目经竣工验收合格符合法定交付使用条件的前提下，商品房消费者可以主张继续履行合同，交付房屋并办理产权转移登记，但若所购特定房屋已被约定用于被拆迁人回迁，则其无法对抗回迁户对房屋的权益。

【特别提示】

笔者还要提出，虽然从法理和社会价值上来说，商品房消费者和被拆迁人的债权理有“超级优先性”，但优先权作为一项民事制度应当由法律设定，如建设工程价款优先权的请求权基础为《民法典》第809条，抵押权的优先受偿权由《民法典》第394条规定。但是目前商品房消费者“超级优先权”的法律渊源却只有最高人民法院的司法解释《商品房消费者批复》和《执异和复议规定》，被拆迁人的优先权依据也仅是《商品房买卖合同司法解释》，且新的《商品房买卖合同司法解释》也删除了关于被拆迁人优先权的规定，这不符合《立法法》精神。导致这两类债权人的债权超级优先性从法律制度层面来说是无源之水，无本之木，亟待弥补法律上的空白，并专门在破产法领域作出明确顺位规定，以便统一司法实践对这类问题的裁判意见，避免同案不同判现象，维护司法公正和权威。