夫妻房产归属的判断三步法 - 辽宁大连律师事务所,辽宁律师事务所排名,辽宁大连找律师,民商事律师,家庭纠纷律师,辽宁法律顾问,公司法律事务,刑事法律服务,行政法律服务

前言

房产作为重要的家庭财产，在夫妻婚姻生活中举足轻重。伴随着房价的上涨，房产在居民财富中的占比居高不下，而当夫妻双方感情破裂需要离婚时，财产分割尤其是房产的分割往往成为困扰双方甚至双方家庭的一大难题。在律师的工作实践中，房产的归属案例层出不穷，关于夫妻房产的归属和份额，要综合考虑房产的登记、购买时间以及出资情况，还有一方或双方父母资助等等诸多因素，这个问题看起来很复杂，在司法判例当中往往也存在着较多争议。本文以案说法，向大家介绍一下基本的判断方法以帮助读者明晰掌握。

案例

男士婚前购买一套1000万左右的房子，女士要求添加自己名字，双方登记结婚的同时到不动产登记中心办理了房产加名手续，按照每人50%的份额登记。婚后不到一年，全职妻子提出了离婚并起诉到法院，要求法院判决男士支付女士50%的房产价值即500万。这类案例在实务中时常出现，也成为大家关注的焦点，那如何判断房产的归属？今天，我们结合法律法规和实务，将复杂问题简单化，用三步来做判断。

第一步，看房产登记

房产作为不动产，判断归属，首先要看登记。《民法典》第214条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”作为不动产，登记后要发放不动产权属证书，如果名字在权属证书上，通常对房产享有一定份额，当然特殊情况下也可能没有，比如以自己名义帮助他人购买或代持房产。虽然不动产权属证书上写了本人名字，但双方签署了代持协议等文件，在这种情况下即使不动产权属证书上有名字但房产也不属于登记人。所以判断房子的归属，是否登记非常重要。除此之外，有时未登记也不代表就一定没有所有权，这主要是因为我国实行的是夫妻共同财产制，婚后使用夫妻共同财产购买了房产，不能简单依照登记确定财产归属，如果一方使用夫妻共同财产购置了房产，虽然只登记了一人名字，没有特别约定，此房产仍然属于夫妻共同财产。

第二步，看购买时间

如果婚前一人支付全款购房，一般情况（没有约定或者特殊登记）归属于一人所有；如果双方婚后使用夫妻共同财产购房，在没有明确的婚姻财产协议的情况下，无论登记几个人名字、双方收入情况如何，此房产都属于夫妻共同财产。不过，登记一方拿出证据证明房产虽是婚后购买但却是用一方婚前积蓄就得另当别论，在这种特殊情况下极有可能属于一方个人财产。

第三步，看购房出资

判断房产的归属除了有明确协议约定和登记，在婚后购买，怎么判断是一方财产还是双方共有？出资是关键。如果一方能够证明所提供的购房资金是自己的婚前财产或者个人财产，那么这部分财产转化成的房产份额和对应的增值部分通常归属一方；如果无法证明购房资金中双方婚前或个人财产的份额，那么往往按照共同共有处理，具体分割的时候综合考虑买房时双方的意愿、出资的比例、结婚的时间、婚龄的长短等因素。

总体来看，判断房产归属，第一步看登记，第二步看购买时间，第三步看购房出资。当然房产的事宜比较重大，情形也复杂多变，具体来看归属，我们搜集整理了以下表格，可以做参考：

婚前婚后	出资情况	登记情况	归属判断
. 婚前购房	一人出资	结婚前取得房产产权，房产登记在个人名下，并还清个人贷款或是全款买房的	房产属个人财产。
		结婚前已还清全部贷款，但婚后才取得房本的，房产登记在自己名下的	仍认定为个人财产。
		结婚前已支付了房产首付款，并向银行贷款，房产登记在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的	司法实践中将该房产认定为个人财产，而夫妻共同还贷支付的款项以及房产相对应的财产增值部分由双方平分；而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。
		房产登记在对方名下	通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。
		房产登记在双方名下	房产算夫妻共同财产；离婚时不考虑出资情况，按照登记比例分配，没有具体比例，极有可能平分。（也就是案例中的情况）
	双方出资	房产登记在夫妻二人名下	房产属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，按照登记比例分配，没有具体比例，极有可能平分。
		房产只是登记在一人名下	如果在同居期间，那大概率会按共同生活期间，以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。
		房产只是登记在一人名下	如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，不确定，综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。
婚后购房	一方个人出资	房产登记在自己名下	如果房产已经支付了全部房款，房产算是个人财产的转化，算是个人财产。
		房产登记在自己名下	如果房产只是支付了全部首付款，房产按个人财产处理；只不过房产尚未偿还的部分以及房产增值价值的部分属于夫妻共同财产，属共同共有。
		房产登记在双方名下或是对方名下	房产算是共同财产，实际算是一方对另一方的赠与，夫妻双方共同共有房产产权。
	双方用共同财产买房	房产登记在双方名下	夫妻共同财产。
		只是登记在一方名下	仍然算是夫妻共同财产。
		登记在未成年子女名下	一般视为未成年子女财产，由抚养方暂时管理。

如果父母出资了，房产的归属按照下面的表格判断：

婚前婚后	出资人	登记情况	归属判断
婚前	一方父母（全额）出资	登记在出资方子女名下	房产属于夫妻一方婚前个人财产。
	一方父母支付了房产首付款	登记在出资方子女名下	由夫妻二人共同还贷，则离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得到房子的一方对另一方进行补偿。
		登记在另一方子女名下	一般情况下也认定为夫妻共同财产，而不是登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房产。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。
		登记在双方子女名下	应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。
	双方父母均出资	房子登记在夫妻双方名下	房子属于夫妻共同财产。
	双方父母均出资	房子登记在在一方名下	房子属于夫妻公共财产。
婚后	一方父母全额出资	房子登记在出资方子女名下	有协议约定，按照约定，没有约定或约定不明，推定为对夫妻双方借款，属于共同财产。（有争议）
	一方父母全额出资	房子登记在对方名下（或双方）	房产属于夫妻共同财产，离婚时按夫妻共同财产进行分割。
	一方父母部分出资（或支付首付款），婚后双方共同还贷	房子登记在出资方子女名下（或双方子女名下）	房产应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的借款。（有争议）
	双方父母出资	房子登记在一人名下	这种情形较为常见，而且争议颇多，司法实践多按夫妻共同财产处理。
	双方父母出资	房子登记在双方名下	房产属于夫妻共同财产。

房产的归属是重大法律问题，法律规则在不断调整完善，具体案件的判决也多有不同，但最为关键的三个重要因素“登记-时间-出资”请您一定牢记。