【本期导读】

上期内容我们已经阐明在破产开发商的房地产项目烂尾的情况下若无法复工续建至竣工验收合格，房屋不可能满足法定交付使用条件，也就无法继续履行合同，这种情况下破产管理人一般会将在建工程整体处置变价用于清偿债权，而购房人也只能申报金钱债权获得清偿，但对于不同情况的购房人债权也有不同的处理方式和清偿顺位，需要分门别类核定，本期内容就各类购房人债权认定细节问题与大家交流探讨。

一、“以房抵债购房人”的债权处理

在银行限制房地产企业融资的情况下，很多开发商选择民间借贷方式融资并与款项出借人签订“商品房买卖合同”作为借款的担保，这属于“履行期届满前达成的以物抵债协议”；还有一种情况是，借款期限届满后，开发商无力还款，与债权人签订名为“商品房买卖合同”的以房抵债协议。前述两种现象在房地产领域普遍存在，导致企业最终进入破产程序时，会产生一批拿着“商品房买卖合同”的以房抵债债权人向管理人申报债权，要求返还所谓的“购房款”，甚至以“商品房消费者”的名义虚假申报债权要求优先受偿。对于“履行期届满前达成的以物抵债协议”，《九民会议纪要》第45条已明确该类纠纷应回归到原债权债务关系即民间借贷法律关系处理，该类“以房抵债债权人”实为民间借贷债权人，而此种借贷关系中的担保因有流押性质也不具有担保效力，其债权在破产程序只能被认定为普通债权。而对于债务履行期届满后达成的以房抵债协议，虽《九民会议纪要》第44条明确这种以物抵债协议有效且非恶意串通情形下可履行，但放在破产程序中，若继续履行该协议将涉嫌个别清偿，故也因“法律上履行不能”而应当依据《民法典》第580条终止合同权利义务，因以物抵债属于“新债清偿”，在新债无法履行时，债权人可恢复旧债的履行，即在申报债权时要求偿还借款本息。此外，该类“商品房买卖合同”实为房地产开发企业为清偿借款而形成，“以房抵债购房人”实质上无购房用于生活居住的真实意思表示，运载于协议上的“购房目的”实为实现债权，不符合消费性购房者的本质要求，因此，在破产程序中该类以房抵债债权人的债权也应作为普通债权处理为宜。

二、投资型购房者债权人的债权处理

在破产程序中，投资型购房者是指为经营获利，而非用于生活居住目的购买房屋的债权人，其购买房屋可以是用于出租盈利，也可以是为房屋增值出售获利，还可以是商铺经营等。如上期文章所述，该类购房合同一般会由管理人依据《企业破产法》第18条或《民法典》第580条的规定解除，由投资型购房者申报金钱债权，而因该类债权人的债权不具有生存利益，所以无法赋予其优先权，会认定为普通债权进行清偿。

此外，还有人提出依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异和复议规定》）第28条，在执行程序中购房人权益能够对抗普通金钱债权排除执行，那么在破产程序中是否也可沿用此规定，认定符合《执行异议和复议规定》第28条规定的购房者债权优先于其他普通金钱债权呢？笔者认为不宜作此认定，适用《执行异议和复议规定》第28条的条件之一是购房者合法占有案涉房屋，而一旦进入破产程序，投资购房者的房屋买卖合同无法继续履行，其将不具有占有房屋的合法性，其债权无法对抗普通金钱债权，更为关键的是，《执行异议和复议》28条之规定是为保护购房者物权期待权排除普通金钱债权强制执行房屋而制定，而在破产集体清偿特殊原则下，为禁止个别清偿，已不可能继续履行房屋买卖合同交付房屋，购房人的物权期待权也就此丧失，其与其他普通债权人的债权性质均为金钱债权，故无法确认优先。

三、商品房消费者的债权处理

上期文章已经充分论证了符合商品房消费者条件的购房人债权的优先性，即基于消费性购房者生存权益保护的法理基础，其债权性质具有超级优先性，优先于工程款债权和抵押权人的债权（但无法对抗以房屋对调形式签订拆迁安置补偿协议的被拆迁人）。因此，在房屋不符合法定交房条件的情况下，商品房消费者对房屋优先的物权期待权基于物上代位性转化为对房屋价款返还的优先权，这点毋庸笔者赘述。

有疑问的是商品房消费者的债权与职工债权相比何者优先？其实，这两种债权有共通之处，即均蕴涵着债权人的生存权益。职工债权，是指破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，而形成的职工对破产企业的债权。从职工债权的内容来看，均是职工维持基本生活所需或具有特殊人身性质的费用，承载强烈的生存权益。所以，按照现行《企业破产法》第113条之规定，破产财产除优先用于清偿破产费用和共益债务外，职工债权的清偿为破产财产清偿的首位，基于该法第132条之规定，在《企业破产法》施行之前形成的职工债权甚至优先于担保债权，足见对职工债权的保护力度之强。

那么如此强力的保障在房地产企业破产案件中遇上商品房消费者优先权后二者优先性该如何处理？笔者认为，解决此疑问首先要明确两种债权权利客体。首先，通过《企业破产法》的规定，不难得出职工债权（不包含《企业破产法》施行之前的职工债权）的权利客体是除设定担保物权财产之外的全部破产财产，即以担保物外的全部破产财产首先清偿职工债权，因此职工债权系破产法领域中的一般优先权。而商品房消费者优先权的权利客体呢？根据法律规定，工程款优先权和不动产抵押权都有特定的权利客体，即与该权利相对应的不动产，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号，以下简称《建设工程价款批复》）、以及2023年4月20日最新颁布施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《商品房消费者批复》）中将商品房消费者债权与工程款优先权、不动产抵押权三者相提并论，并对三者的清偿顺位进行排序，说明这三种优先权属于同一类优先权，即具有特定权利客体的优先权。笔者认为，基于《建设工程价款批复》第2条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”可得出，商品房消费者优先权的权利客体应为其所购的特定房屋。而且从《执异和复议规定》第27、29条的规定能看出是商品房消费者基于对特定房屋的物权期待权来排除执行，也能印证其优先权是基于特定房屋财产。所以在破产程序中，商品房消费者的优先权只能限于特定的破产财产即其所购买的特定商品房或特定商品房在建工程，超出该特定破产财产价值的部分应作为普通债权。故而，商品房消费者的债权优先权与职工债权优先权并不冲突。

但实践中也有观点认为，即使商品房消费者所购房屋已不在破产财产范围内，基于商品房消费者的生存权益也应认定其债权具有超级优先性，优先于其他优先债权，例如（2019）浙民再545号案件中再审法院认为：“房屋买受人的购房款返还请求权享有优先受偿之权利，系以房地产开发企业未能实际交付房屋为前提条件，至于房屋是否仍登记在房地产开发企业名下，并不影响该优先受偿权的成立。”。笔者不以为然，如前所述商品房消费者优先权的权利客体限于所购特定房屋，如将商品房消费者债权的权利客体扩大至房企的全部财产，即将其作为一般优先权（如职工优先债权、社保、税收优先债权）来处理，会导致商品房消费者优先债权挤占债务人其它财产清偿债务的份额，势必造成对其它债权（包括一般优先债权和普通债权）的清偿不公。

【观点总结】

综上所述，房企破产案件在商品房买卖合同无法继续履行的情况下，购房人的金钱债权认定也需要细致甄别，以房抵债债权人和投资型购房者的债权应作为普通债权处理，而商品房消费者债权具有优先性，优先于建工工程款债权和抵押权人债权，但应以所购特定房屋为限，故其与破产领域中的其他一般优先权无冲突。