前言：常年法律顾问是律师利用专业法律知识为长期合作客户依法依规经营保驾护航的重要方式。壹品律师在提供常法服务过程中，经常会遇到比较棘手的法律问题，笔者在本期文章中就“租赁合同到期后出租人是否有权自行清退”这一问题与各位读者进行讨论交流。

一、出租人自行清退房屋的合法性基础

《民法典》第七百三十三条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”因此腾退房屋并完好地向出租人交还房屋是承租人应当履行的一项法定义务。

同时，租赁合同中一般也会约定房屋交还的期限、交还标准、赔偿责任等内容。而若现实中承租人在租赁合同到期后拒不返还租赁物，则构成违约，应当依约、依法承担违约责任，包括但不限于返还租赁物、采取补救措施、赔偿损失等。

此外，物权人返还原物请求权或者有权占有人的占有返还请求权也均可以作为出租人合法清退房屋的合法性基础。

至于出租人能否自行清退这一问题，《民法典》并无明确规定，但是依照《民法典》第一百八十六条和第一千一百七十七条之规定，在符合下列特定条件的前提下，出租人有权采取自力救济的方式自行清退房屋且不承担侵权责任。即：

1.需有不法侵害存在；

2.自力救济的目的需为保护自己的合法权利；

3.需要情况紧迫且不能及时获得国家机关保护；

4.采取的措施需要控制在必要的限度内，不得对他人（包括承租人）造成损害；

5.需要为法律或公序良俗所允许。

二、出租人自行清退房屋的法律风险

1.强制性自行腾退场地作为出租人为防止自身损失扩大所不得不采取的自力救济手段，在采取这一措施前，出租人应当尽到向承租人进行告知、预留合理的腾退期限等义务。否则，在未经承租人同意的情况下拆除装修、搬走场地物品，容易导致双方矛盾激化，客观上导致承租人损失扩大，由此造成损失扩大的后果应由出租人承担。

2.在自行清退的情况下，若将场地装饰装修物进行拆除且合同无相关约定，则在实践中常发生承租人要求出租人赔偿其装饰装修物残值损失的纠纷。同时，由于装饰装修已经被拆除，失去专业机构评估鉴定的基础，该情形下场地装饰装修残值的认定相对较为困难。出租人可以通过提供相应的装饰装修图纸及装修标准、装修合同等文件、腾退前采取拍摄视频、单方委托第三方评估机构进行评估（特殊情形可考虑）等工作进行预防和应对。

3.承租人可能就遗留物品要求出租人赔偿处置不当造成的损失。对此，出租人对于承租人遗留在场地内的物品处置，应当全程公证/录像，并且列明物品清单、妥善保管。如果承租人超过出租人函告期限仍未取回其遗留物品，出租人对遗留物品可以登记造册、打包封存或拆除后完好存放到固定地点，必要时可以以合理的公允价格进行处置。

4.强制自行腾退可能出现冲突或意外事件，出租人应当事先衡量自行腾退的必要性以及所带来的风险，如承租人情绪较为激烈、极端，则不建议采取自行腾退这种直接引发矛盾升级的方式，以免产生人身伤害或者刑事事件。并提前向当地公安部门报备说明情况并全程邀请公证部门进行公证或当地街道工作人员作为第三方见证则比较有利。

三、出租人自行清退房屋的程序

一般情况下，出租人在自行清退房屋前应当履行下列义务：

1.租赁期限届满前，向承租人发出书面通知，告知其不再续约且要求其在租赁期限届满后的合理时间内搬出；

2.租赁期限届满后，再次向承租人发出书面通知，告知其在规定的时间内搬出，若限期仍不予以撤离的，出租人将自行采取必要措施进行腾退，由此发生的费用、损失均由承租人承担。

3.在通知后承租人仍不腾退的，出租人可以自行进行租赁物腾退工作。主要包括：

（1）腾退前装饰装修物残值认定。

对于租赁房屋内的装饰装修物的归属问题应当依照合同约定处理；合同无约定的按照法律规定执行。若存在需要折价、赔偿承租人等情况，出租人可以通过查找租赁物相应的装饰装修图纸及装修标准、装修合同等文件、腾退前采取拍摄视频、单方委托第三方评估机构进行评估（特殊情形可考虑）等手段做好装饰装修物残值认定准备工作，以备不时之需。

（2）确保现场秩序的同时，避免发生冲突。

在进行腾退时，尽可能避免无关人员的围观、录像，保持现场秩序，有可能的情况下可以指派专人在现场维持秩序。腾退时不宜采用暴力方式，避免主动引发冲突。若发生冲突，应立即报警。在腾退前，可以协调好公安派出所、保安公司等单位，预防冲突或意外事件的发生，避免产生人身伤害或者刑事事件。

（3）腾退过程公证或全程录像，对现场财物进行清点和登记。

腾退过程应全程录音录像，建议聘请公证处对清理现场全程公证。将房间内的物品进行详细的登记造册，包括物品种类、品牌、规格、数量、材质等等；打包封存后完好存放到固定地点。拆除后对于场地进行录像记录并登记造册。

（4）腾退后财物的保管及告知。

现场腾退完成后，应当将属于承租人的财产予以保管，可以根据财产的特性选择与之相适应的保管方式。在现场腾退后，应及时再次告知承租人其财产所保管的方式和地点以及由此所发生的费用，要求其承担该费用并按时取走财物。若承租人正常取走财物，可要求其在物品清单中签字确认物品种类、数量、完好程度、无诉讼主张等内容；若无法与承租人取得联系，或联系后其仍拒绝领取财物，建议出租人可以提存公证。因保管、提存而发生的费用出租人也可以依法进行追偿。如有必要，出租人可以通过诉讼方式向承租人追偿支付该费用。

通过以上程序，若发生纠纷，则出租人能够有效避免或降低相应风险和责任。但律师仍然建议如非面临特别紧急的情况，应当优先采取向人民法院诉讼、取得生效的法律文书后向法院申请强制执行的方式收回房屋。

以上即为壹品律师在为客户提供常年法律顾问服务过程中，遇到的关于“租赁合同到期后出租人是否有权自行清退”问题的思考和体会，供读者参考。

附：相关法律规定

 中华人民共和国民法典

第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

 中华人民共和国民法典

第一千一百七十七条 合法权益受到侵害，情况紧迫且不能及时获得国家机关保护，不立即采取措施将使其合法权益受到难以弥补的损害的，受害人可以在保护自己合法权益的必要范围内采取扣留侵权人的财物等合理措施；但是，应当立即请求有关国家机关处理。

受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任。