在办理破产清算案件中，对于破产企业签订的未履行完毕租赁合同的处理，是破产案件实践中的一大难题。

比较典型的案例：企业破产前将一临街楼房合法出租给某公司，假设租期为十年，承租方一次性给付十年租金二百万元人民币，签订租赁合同后在征得该公司同意的前提下对所承租的楼房进行了大规模装修，租赁合同履行不满一年，出租企业被法院裁定受理破产申请。

由此引发了该类合同的三个带有普遍性的问题：

问题一：管理人是否应该解除双方签订的租赁合同？

问题二：对于承租企业投入的装修费用如何处理？

问题三：对于承租企业提前多交的九年租金如何处理？

对于第一个问题：对于承租企业投入的装修费用如何处理？

司法实践中有观点认为，根据“买卖不破租赁”以及租赁权的准物权性质，管理人无权解除合同，但多数观点仍认为，对于在破产清算时破产财产处置的特殊程序中，租赁权在破产程序中的特殊地位没有法律和理论基础，如果采用对租赁权进行特殊保护的原则，势必会影响到破产财产的变现，进而影响债权的处置和对合法债权的保护。

依据《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”

根据该条规定，对破产申请受理前成立而双方均未履行完毕的合同，管理人有权决定继续履行合同或者解除合同权利。那么，承租方已将租金向债务人给付完毕的租赁合同是否属于双方均未履行完毕的合同，笔者认为，即使承租方已完成了租金的给付义务，该租赁合同也不宜视为承租方已履行完毕的合同。鉴于租赁合同在性质上属于持续履行的合同，并且从合同目的等因素考虑，给付租金只是承租方的主要合同义务之一，并非全部的合同义务。以上文案例为例：承租方在一次性给付十年租金后，还需在长达十年的合同履行期内还具有按照约定的方法使用租赁物的，妥善保管租赁物，不得擅自改善和增设他物，租期届满后的房屋返还等法定或约定义务。因此笔者认为，对于租赁合同管理人有权依据《企业破产法》第十八条行使决定继续履行或者解除的选择权。

同时，按照企业破产法的立法精神，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，应当按照债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除的选择权。而在此种情况下，显然选择解除租赁合同更有利于提高破产财产的价值，促成破产财产的成功处置。因此，从实际操作层面来考虑，笔者认为管理人应该解除双方签订的租赁合同，较为可取和妥当。

对于第二个问题：承租人投入的装修费用应该如何处理？

对可以与租赁物分割的财产，如在承租房屋后购置的家具、电器及可以直接进行拆卸的装饰物等，笔者认为可由承租人直接依据取回权取回，并不会产生过多的争议。但对于无法分割的部分，在处理时存在一定争议。

对于租赁合同解除后装饰装修的处理，现行法律规定主要有：

（1）《民法典》第七百一十五条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。   

（2）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条： 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

但是，依据上述规定，作为管理人仍然无法得出明确的债权审核标准及结论，如：承租人在租赁期内进行的固定资产添附及装修投入形成的债权，是否具有优先性？是视为普通债权还是公益债务？

一种观点认为，这一部分只能作为损失申报普通债权。另一种观点认为，出租人破产后租赁合同解除的，承租人在租赁期间投入的装修成本、固定资产添附形成的债权，系承租人基于租赁使用权所作的配套投入，管理人行使解除权后对于出租人构成不当得利。也有观点认为，承租人的装修是对承租物的添附，已成为该租赁物不可分割的组成部分，可考虑根据物权理论，由承租人选择拆除或在与破产财产一同拍卖后通过评估折价的方式行使取回权。

鉴于，目前对于该问题的处理方式并无明确的法律规定，因此笔者认为现阶段就租赁合同解除后装修投入形成债权的认定仍应在实践中根据具体案件情况，分不同情况进行处理，对未形成附合的固定资产添附及装修投入可由承租人拆除，即承租人可基于所有权行使取回权；对已形成附合的固定资产添附及装修投入，如果增加房屋价值的，可以依据《企业破产法》第四十二条：“（二）债务人财产受无因管理所产生的债务”列为共益债务，在破产财产价值因为承租人的装修等行为而发生增值的情况下，因导致破产财产的增加，而将其认定为优先债权具有一定合理性，更能为其他债权人所接受。而如果承租人的装修等行为实际上并没有增加房屋价值的，则不应列为共益债务，以保证承租人与其他全体债权人利益上的平衡，避免其他债权人因管理人将该笔债权认定为优先而提出异议的情况。

对于第三个问题，承租企业提前多交的九年租金如何处理？

该问题在实践中一直存在较大的争议。一种观点认为，该租金仍属于承租人，其可以行使取回权。另一种观点认为，该租金只能按照损失，由承租人申报债权，因为其他普通债权比如债权人支付了对价而没有收到货物与租金债权并无本质区别。双方未履行完毕合同解除之后，相对人的返还请求权，如按照损害赔偿请求权申报债权，在实践中破产债权清偿率普遍非常低，如按照共益债务清偿，因在清偿顺位上更加优先，相对更有实际获得清偿的保障。

关于该问题，笔者检索到（2016）最高法民他93号《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》答复函【出处：湖南省高级人民法院（2017）湘民再461号株洲千姿置业有限公司与文普华房屋租赁合同纠纷再审民事判决书】

答复意见内容网上目前未见完整版本可查，但是，由请示主体湖南高院在判决中直接引用，应属权威。湖南省高级人民法院引用时指出：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”

但是，鉴于最高院就《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见并不属于司法解释，目前实务中仍存在认为“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”缺乏论证的相关意见。同时，在该答复意见之后也存在着部分法院将预付租金认定为普通债权的判决情况（如浙江省玉环市人民法院（2018）浙1021民初2521号一审民事判决书）。因此，我们认为现阶段管理人在审查此类债权时可考虑参考答复函中的答复意见，并结合破产案件实际情况，债权人意见，是否会过度损害其他债权人利益等因素综合决定是否将预付租金认定为公益债务。

《企业破产法》第十八条规定赋予了管理人合同解除选择权，管理人在破产程序中可以选择解除房屋租赁合同。但我国《企业破产法》仅对待履行合同的处理原则作出了一般性规定，但尚未对房屋租赁合同这类特殊类型合同在实务中的具体解决方式作出特别规定。本文仅为笔者作为管理人从实务操作的角度出发，向各位读者提出管理人适用《企业破产法》第十八条解除房屋租赁合同的实务操作、因解除房屋租赁合同所产生债务性质的认定等问题的一些笔者个人思考，仅代表本文作者个人建议性观点，供各位读者进行参考并进行斧正。