编者荐语

根据《企业国有产权无偿划转管理暂行办法》第十一条规定，国有产权无偿划转在被审批以后，划转双方应当依据相关批复文件及划转协议，进行账务调整，按规定办理产权登记等手续。但在实务中涉及特殊标的物如划拨土地的产权登记问题出现较大争议，本文对划拨土地的产权登记问题进行初步研究，供阅文者参考。

一、当划拨地用途为建设用地的情况。

如被划转的资产为建设用地使用权的，建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。土地、房产产权登记是办理不动产变更登记的必备要件，因此涉及到房地产转让的，在实施无偿划转前，需核对土地、房产是否具有产权登记、产权登记与实物是否一致，如果土地、房产没有产权登记或产权登记所载内容与实物不一致，可能存在无法办理产权变更登记的风险。

此外，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》第（五）条规定，将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移，笔者认为，无偿划转方式也应当包含其中。同时，第（六）条规定，以划拨方式取得建设用地使用权的，符合规划并经市、县人民政府批准，可依法转让，土地用途符合《划拨用地目录》的，重新下发划拨决定书；不符合《划拨用地目录》的，依照法律规定缴纳土地使用权出让金。

二、当划拨地用途为农用地的。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定为产权转移的条件，其规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权（此处未区分土地用途）和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”可以看出，《暂行条例》对划拨土地使用权的转让仍然以有偿出让为前提。

根据《土地管理法》规定，农用地是国家编制土地利用总体规划的土地用途之一。上述国务院办公厅《指导意见》仅对划拨取得的建设用地的转让做了部分规定，但未对划拨取得的农用地使用权如何转让作出进一步明确规定。

因此，笔者认为，划拨的建设用地在一定条件下可以由政府重新下发划拨决定书，完成产权的转移，此举相当于政府对原有土地收回后又重新划拨，但是对于地上物应当依法予以补偿；划拨的农用地能否参照建设用地的方式完成转移，建议划转双方会同主管单位和自然资源部门提前沟通确认，如果不能参照适用，则划拨土地的产权转移需要依据土地利用总体规划，或者收回后重新划拨，或者收储后转变用地性质挂牌出让。

三、综述

总之，土地相关法律规范后，在法律实务中尚未见到将划拨土地使用权直接从一个主体无偿划转给另一主体的法律依据和案例。另外，按照物权方面法律规定，划拨用地土地使用权属于不动产物权，应当依法进行变更登记，土地划转方式建议重点咨询不动产登记部门意见。