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烂尾楼盘“停供潮”孰是孰非

2022-08-08 宋鑫律师 336

最近,全国各地都出现了房贷停供事件,根据初步统计,网络上流传出来的停供楼盘项目已超过200个,涉及河南、湖南、河北等至少20个地区,主要集中在二、三、四级城市,但深圳、上海、苏州、武汉、南京等一级或强二级城市也有出现,各地购房者的要求比较相似,他们大多希望开发商尽快复工并交付房屋,否则他们将被迫停止支付抵押贷款。受停供潮影响,A股银行股全线下跌,多达15家上市银行密集发布公告披露相关排查情况,另一方面因贷款户停供,陆续出现被贷款行起诉的情况。

俗话说欠债还钱,天经地义,但作为购房消费者,一套房子往往耗费了三代人的全部积蓄,在楼盘烂尾得房无望的情形下还须持续偿还贷款本息亦存在难以接受的困难,购房者出于无奈只能选择宣布停供,或者请求法院判决解除购房合同商品房抵押贷款合同。对于宣布停供的购房者,我们需要探讨的是其是否有相应权利,而对于诉请解除合同的购房者,我们需要明确的是合同解除后返还贷款责任的承担问题。

一、从最高院两个判例看商品房担保贷款合同解除后还款责任的承担问题

对于诉请解除商品房担保贷款合同的问题,法律已有明确规定,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《商品房买卖纠纷司法解释》)第二十条规定,如果开发商违约无法交房导致商品房买卖合同的目的无法实现而导致合同解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的,应当支持当事人解除商品房担保贷款合同的请求。对于商品房担保贷款合同解除后的法律后果,《商品房买卖纠纷司法解释》第二十一条第二款规定,由开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者,但此规定并未明确作为借款人的购房者是否继续承担返还贷款本息的责任,司法实践中,最高院已经以两份生效判决确定了该问题的两个不同处理方向:

第一个处理方向体现在(2017)最高法民终683号判决中。最高院认为就《商品房买卖纠纷司法解释》第二十一条第二款规定的本义来说,并没有免除购房者(同时又是借款人)的还款义务。商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行,是受购房者的委托,其所还款项就是购房者的还款。但根据合同相对性原理,还款义务人仍然应当是借款合同的借款人。《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定是考虑到按揭合同的特殊性,因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款,在商品房买卖合同和贷款合同都解除后,就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者,然后再由购房者归还给银行,而是应当直接由商品房出卖人归还给银行,是基于司法效率、降低讼累的考量,避免各方当事人就贷款的返还问题持续发生争议,引发连环诉讼纠纷。

第二个处理方向体现在(2019)最高法民再245号再审判决中。在前述(2017)最高法民终683号案件中作为被告的银行,根据683号判决另案起诉购房者要求其返还剩余贷款的本息,案件经过二审支持了银行的请求,后最高院接受购房者的申请对该案启动再审程序,并作出(2019)最高法民再245号再审判决,否定了购房者的贷款返还义务。该判决中最高院认为:王某某等三人并不支配购房贷款,但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行,王某某等三人取得房屋,各方权利义务亦可保持平衡。但本案中,因开发商不能交付房屋而致使合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。如在王某某等三人对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,审理案件时,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

二、对于(2019)最高法民再245号判决的解析

2019)最高法民再245号判决引发法律人士的热议,主要涉及对《商品房买卖纠纷司法解释》第二十一条第二款的理解与适用问题。我们不妨分析一下各主体间的关系:购房者、开发商、银行之间主要存在两个法律关系,一是购房者与开发商之间的房屋买卖合同关系,二是购房者、银行之间的借贷关系。两个法律关系彼此独立,不存在主从关系。

根据合同相对性原理,借款合同依法解除后,作为借款人一方应当承担解除合同的后果,即返还剩余贷款本息,《商品房买卖纠纷司法解释》第二十一条第二款规定是基于司法效率、降低讼累的考量,避免各方当事人就贷款的返还问题持续发生争议,引发连环诉讼纠纷,其本身并未突破合同相对性原理。(2019)最高法民再245号判决认为免除购房者的返还义务也并未否定合同相对性,而是以公平原则为切入点,认为商品房按揭贷款商业模式下各合同之间存在密切联系,虽然法律关系彼此独立,但仍需平衡各方权利义务关系。

最高院就《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定的不同解释也许是在法律正义与社会公平之间所作的综合考量。从当前楼盘烂尾频出,无法交房的社会背景来看,今后不排除法院在审判过程中继续对《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定作出更倾向于购房者的解释。

三、贷款银行对楼盘烂尾的过错将决定购房者是否有权停供

那么作为借款人的购房者,是否有权停止对商品房担保贷款合同的履行即停供呢?司法实践中亦有生效法律文书对相关问题予以裁决:

在(2018)粤民申7516号再审审查与审判监督民事裁定书中,广东省高院认为:银行与黄某某签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户,而后银行未将贷款支付至开发商就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户,而是支付至该公司开立的其他银行账户。银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下,仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户,其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错,一、二审判决据此认定黄某某从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,黄某某已经向银行偿还的本金及利息不予退回,在案涉商品房具备交付条件之时黄某某仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务,并无不当。

关于商品房预售资金的监管,我国法律早有规定,在《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十一条第二款规定,商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定;2010413日,住建部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房(201053号),明确要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方,要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

截至目前我国商品房预售资金监管机制基本已经全覆盖,作为办理房贷业务的商业银行,长期从事商品房按揭贷款业务,应知晓上述文件关于商品房按揭款专款专用的规定,如银行并未按照法律规定将作为借款人的购房者贷款发放至商品房预售款监管账户之外的账户,属于违规发放贷款,存在明显过错,该行为可能导致商品房预售资金被非法挪用,加大项目烂尾风险。上述(2018)粤民申7516号裁定书正是因此认定借款人黄某某有权在涉案商品房具备交付条件之前不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务,且无需向上诉人支付上述期间涉案借款的利息(含复利及罚息)。

可以看出,作为知晓商品房预售资金监管制度的商业银行,如未将借款人申请的商品房购房贷款支付至相应监管账户或者未按时如数履行付款义务等明显过错,此时如出现楼盘烂尾无法交房的情形与银行违规发放贷款具有间接因果关系,作为借款人的购房者有权中止对借款合同的履行,待具备交房条件时恢复履行。换言之,如贷款银行对开发项目烂尾具有过错,作为购房者的借款人即有权在具备交房条件前中止对借款合同的履行。但是案例中并未解决问题是,如贷款银行完全合规操作,开发项目还是烂尾了,作为购房者的借款人是否有权中止对借款合同的履行?

对于上述问题,笔者认为本文第一部分援引的(2019)最高法民再245号再审判决已经提供了一种判决导向,即公平原则,即便开发项目烂尾与贷款银行无关,但考虑到借款合同与房屋买卖合同的密切关联性,在此情形下似也可以赋予购房借款人中止履行借款合同的权利。当然笔者观点现阶段并无相关法律规定予以支撑,审判实践中亦无指导性案例,在此仅作探讨,也需要在保护贷款银行和借款人的利益中得到相对的平衡。

四、律师建议

(一)对于购房者的建议

房屋在我国传统文化与主流思想中可以说是立世之本,一套房屋背后凝聚的往往是多个家庭上下几代人共同的心血,对于购房者来说,其如遇到楼盘烂尾无法交房的情形,可以依据《商品房买卖纠纷司法解释》相关规定诉请法院解除合同。但需注意的是,当合同解除后,购房者将绝对丧失依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2829条的规定对房屋主张权利,而只能对开发商享有普通金钱债权,在购房者已经清偿部分按揭贷款且开发商没有履行能力时,可能会钱房两空。此时购房者损失的仅为购房首付款以及已偿还的贷款本息,但可以不再返还剩余贷款本息,属于壮士断腕、及时止损;

如购房者选择诉请中止借款合同的履行,根据现有判例,在贷款银行存在错误时有较大可能得到支持,此时购房借款人的还本付息义务并未免除,只是暂时停止履行,如项目得以继续开发建设可以交房时,即恢复履行。该选择可以保证作为商品房消费者的购房者享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第2829条规定的权利,排除开发商其他债权人的强制执行,保留了将来获得房屋的希望。

(二)对于贷款银行的建议

对于贷款银行来说,作为专业金融机构,应当知晓我国商品房预售制度中关于预收资金监管的规定,不论基于法律规定还是社会责任的担当,更重要的是需要依据所签合同的内容认真履行,律师建议银行在办理该类业务时,应当严格合规操作,将商品房预售款支付至监管账户,一方面保证商品房预售资金的专款专用,助力政府部门履行监管职责,保障商品房预售制度良好运行;另一方面应按时按数依据约定履行合同,尽量避免因自身过错间接导致开发项目烂尾而形成不良贷款。

当前房地产行业仍然在我国经济大环境中发挥着重要作用,商品房预售制度也有其存在的合理性和使命,从个案的微观层面来看,我们要明确借款合同是否应当中止履行或应当解除以及解除后的责任分担;从宏观层面来看,要通过政府监管、法律规制、诚信经营来保障商品房预售制度良好运行,保证购房者住有所居,维护社会安定与和谐,保证银行资金的安全,维护金融秩序的稳定