前言：

《最高人民法院关于执行异议、复议若干问题的规定》（以下简称“《执行异议复议规定》”）第二十八条、第二十九条是人民法院审理商品房消费者案外人执行异议中最常引用的法律条文，虽然二者都可以排除人民法院对执行标的物的强制执行，但由于适用条件的不同，导致在实践中二者的适用逻辑存在争议，而在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）发布后，人民法院才逐渐对《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题达成一致。本文在此通过对《九民纪要》发布前后最高人民法院的司法案例进行简要梳理，对当前人民法院对《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的适用逻辑进行分析。

一、《九民纪要》发布前的两种适用观点

由于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条均对案外人排除人民法院强制执行的条件进行了规定，但在具体适用条件上存在差异，因此导致在实践中出现了同一情形适用不同条文将会产生截然相反的结果的情况啊，如下表所示：

通过前述案例可以直观的看出，在同一案件背景下，适用《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条将会产生截然相反的结果，而该案例也正是商品房消费者案外人执行异议案件中最常出现的情形，也正是基于该原因，导致各级法院在司法实践中，在被执行人为房地产开发企业的前提下，对上述两个条文的适用问题产生分歧，并逐渐形成两种观点。

【观点一】只要案外异议人是商品房消费者，第二十八条或第二十九条就可择一适用

该观点认为，案外人只要满足《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条中的任意一条，即可排除人民法院的强制执行。从《执行异议复议规定》的行文逻辑来看，第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而紧随其后的便是第二十八条、二十九条关于案外人排除人民法院强制执行的相关规定，因此，二十七条规定所指的“法律、司法解释另有规定的除外”情形，便包括该规定第二十八条、二十九条，而二十八条、二十九条之所以在内容上存在差异，是因为第二十八条是基于不动产登记在被执行人名下的一般规定，而第二十九条则是在第二十八条的基础上对被执行人为房地产开发商的特殊规定，二者并非对立关系。因此，只要商品房消费者满足第二十八条与第二十九条中的一条，便可以排除人民法院的强制执行。如在（2018）最高法民终1282号案件中，最高人民法院认为：“在金钱债权执行中，《执行异议复议规定》第二十八条适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普适性的条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。”

【观点二】案外异议人要想对抗抵押权、建设工程价款优先受偿权，仅能适用第二十九条

该观点认为，案外人依据《执行异议复议规定》第二十八条仅能排除一般债权的强制执行，如排除抵押权、建设工程价款优先受偿权的强制执行，则案外人必须满足《执行异议复议规定》第二十九条规定的情形。该观点主张《执行异议复议规定》第二十七条所直接指向的“法律、司法解释的另有规定”，并非是该规定第二十八条、二十九条，而是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《批复》”）第二条，《批复》第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”而通过将《批复》第二条与《执行异议复议规定》第二十九条进行对比可以看出，《执行异议复议规定》第二十九条实际上是对《批复》第二条的细化，简言之，满足《执行异议复议规定》第二十九条必定满足《批复》第二条，因此这种观点认为，案外人仅在满足《执行异议复议规定》第二十九条的规定时方可排除抵押权、建设工程价款优先受偿权等权利的强制执行。

由于前述两种观点各有其理论依据，因此导致在实践中各级法院对《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题始终无法达成一致。但是从维护社会稳定角度来讲，“择一适用”相比于“仅适用二十九条”更具优势：首先，《批复》第二条对于商品房消费者的物权期待权保护设置的条件笼统，仅要求消费者支付全部或者大部分房款，因此在消费者支付50%以上的购房款的情况下，其符合《执行异议复议规定》第二十八条也同时能够符合《批复》第二条的规定；其次，从交易关系来看，商品房买卖合同关系中房地产开发企业在交易关系中往往处于优势地位，消费者对于房屋是否存在抵押、房地产开发企业是否欠付施工单位工程款等事项很难进行深入调查，并且房地产开发企业作为被执行人的案件中，涉及的案外人相比于一般案件数量更多。因此，“择一适用”在实践中也逐渐成为人民法院审理此类案件的主流观点。

二、《九民纪要》发布后的适用观点

2019年11月8日，最高人民法院发布《九民纪要》，其中第125条、126条便对《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的适用进行了进一步的阐述，从而使各级法院对《执行异议复议规定》第二十八条、二十九条的适用问题逐渐达成统一。

通过《九民纪要》第126条可以看出，最高人民法院认为《执行异议复议规定》第二十七条所直接指向的实际上是《批复》第二条，而由于《执行异议复议规定》第二十九条系对《批复》第二条的细化，故商品房消费者只有在满足《执行异议复议规定》第二十九条时方可排除抵押权等优先权的执行。同时，根据上述规定还能够得出另外一个结论，即商品房消费者即使同时满足《批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十八条，仍不能排除优先权的执行。结合《批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条来看，案外人同时满足《执行异议复议规定》第二十八条、《批复》第二条但不满足《执行异议复议规定》第二十九条的情形只有一种，便是所购房屋并非用于居住或者说该房屋并非是案外人名下的唯一住房。如果发生该情形，价值判断的核心实际上是非唯一住房的案外人的物权期待权能否对抗优先权的执行。根据权利层次理论，当多重权利发生冲突时，当事人的居住权优先于财产权。同时，从《批复》第二条的价值取向来看，也是基于生存权至上的基本原则。因此，对于非唯一住房的案外人来讲，即使人民法院对案涉房屋进行处分，也并未侵害其生存权，毕竟其还有其他房屋可供居住，这也是《九民纪要》为何将“商品房消费者”这一概念限缩在《执行异议复议规定》第二十九条的原因。

《九民纪要》发布以后，各级人民法院在判例中开始逐步引入《九民纪要》的内容作为说理，如在（2021）最高法民终846号案件中，最高人民法院指出《执行异议复议规定》第二十八条属于一般不动产买受人针对金钱债权提起的执行异议的处理，并不是《执行异议复议规定》第二十七条所列的除外规定。基于保护消费者生存权的考虑，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行，系上述规定中的除外规定。

从地方司法实践来看，部分地区已经将该原则明确表述在地方司法文件中作为人民法院的裁判指引，如海南高院在2022年1月17日发布的《海南高院关于审理执行异议之诉纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例》第六条明确规定“在执行异议之诉中，人民法院可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条的规定。案外人若要阻却申请执行人享有抵押权、建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。案外人若要阻却普通金钱债权的执行，则既可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也可以参照第二十九条的规定。”

三、结语

随着《九民纪要》的发布，关于《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题得到了解决，但所谓解决也只是解决了“一手房”作为执行标的物的情况下购房人的权利保护问题，而对于“二手房”的购房人来讲，由于“二手房”并非登记在房地产开发商名下，所以其无法依据《执行异议复议规定》第二十九条排除执行，而只能依据《执行异议复议规定》第二十八条来提出异议主张权利，但如前所述，依据第二十八条只能排除普通债权的执行，无法对抗抵押权等优先权，实践中也确实出现过“二手房”出卖人在收取购房款后私自在银行办理抵押贷款的情形，在此情形下，购房人对房屋享有的物权期待权无法对抗银行的抵押权。因此，关于“二手房”购房人的物权期待权保护问题，也亟待立法机关和司法机关予以解决。