案情简述：张女士的母亲2022年6月因病去世，父亲也早在2012年去世，这些年母亲常年卧床，除了银行卡里子女每个月打的生活费以外没什么积蓄，只留下生前自己居住的一套住房。早年张女士的父亲去世时，母亲考虑到自己的后事，基于老两口共有一儿一女，大儿子在外地定居，身边就张女士一个女儿，就书面立下遗嘱表示其百年后住房留给张女士。母亲卧床以来，张女士无法同时兼顾工作、家庭和母亲的饮食起居，便雇了一名住家保姆常年陪伴在母亲身边，谁知道，母亲去世后保姆拿出一份母亲亲笔写下的一纸文书，说是子女都不在身边，只要保姆服侍老人到最后，房子就归保姆。张女士傻眼了，一套房产，两份文书，哪个算数？

Q1：房产该由谁来继承？

根据《民法典》第1123条之规定，“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”其中，法定继承又称无遗嘱继承，是指在被继承人无遗嘱的情况下按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则等进行的遗产继承方式。遗嘱继承又称指定继承，是指被继承人生前通过立遗嘱的形式将其个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承，遗赠则是遗赠人生前通过遗嘱的形式将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织和个人。遗赠扶养协议是遗赠人和扶养人之间关于扶养人承担遗赠人的生养死葬的义务，遗赠人的财产在其死后转归扶养人所有的协议。

上述案例中，张女士手里持有的是遗嘱，而保姆手里持有的是遗赠扶养协议，按照《民法典》的规定，遗赠扶养协议的效力优先于法定继承、遗嘱继承和遗赠，遗嘱继承的效力优先于法定继承，张女士查看完保姆手中的协议，认为确实是母亲的亲笔签名，也认可其效力。如此一来，貌似张女士母亲留下的唯一房产应当归保姆所有了，可张女士说，房产证上还有我父亲的名字，母亲一纸文书说送人就送人不合适吧？

张女士的说法不无道理。《民法典》第1153条规定，“夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。”因此，不管是遗嘱还是遗赠，张女士的母亲只有权处置属于自己的那部分房产，那么属于张女士母亲的房产究竟是多少，剩下的房产又该由谁来继承呢？

由于张女士的父亲先于母亲去世，早在父亲去世时房产的继承就已经开始了，鉴于父亲去世前并未留下任何关于财产分配的意思表示，按照法律规定，归属于父亲的那一半房产应当按照法定继承进行分配。

《民法典》第1127条对法定继承人的范围及继承顺序进行了明确，“遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”

张女士的父亲去世时父母早已不在，其第一顺序法定继承人应为其配偶（也就是张女士的母亲）和子女（也就是张女士和大哥）。尽管张女士大哥已在外地定居，但根据《民法典》第1124条规定，“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承。”鉴于大哥从未表示过放弃对房产的继承，属于父亲的那一半房产，应当由母亲和张女士兄妹二人共同继承。

至于房产分配的规则，《民法典》第1130条也有规定，“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难又缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。”

张女士家庭关系和睦，在父母的赡养方面兄妹二人也都是结合实际尽己所能，父亲的遗产理应均分，也就是母亲、张女士和大哥每人应分得属于父亲的一半房产的1/3，也就是房产的1/6，所以，属于母亲的房产份额应该是夫妻共有的1/2加上从父亲那儿继承来的1/6，也就是2/3。

Q2：如何办理房产继承？

房产属于不动产，不同于其他财产，办理继承的程序也有其特殊性。《民法典》第209条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这就说明，无论是继承还是遗赠接受房产，都必须进行产权登记才能发生权属转移。那么，具体怎么办理呢？

根据国土资源部2015年发布的《不动产登记暂行条例实施细则》第十四条之规定，“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”

2016年，国土资源部又发布了《不动产登记操作规范（试行）》，对继承、受遗赠的不动产登记进一步做了具体规范：

1.8.6 因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，按《条例》《实施细则》的相关规定办理登记。申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，可以按照下列程序办理：

1.8.6.1 申请人提交的申请材料包括：

（1）所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

（2）被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；           　   

（3）所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

（4）放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

（5）继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

（6）被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

（7）被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；

（8）被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

1.8.6.2　受理登记前应由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。不动产登记机构应重点查验当事人的身份是否属实……，并要求申请人签署继承（受遗赠）不动产登记具结书。不动产登记机构可以就继承人或受遗赠人是否齐全、是否愿意接受或放弃继承、就不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议、所提交的资料是否真实等内容进行询问，并做好记录，由全部相关人员签字确认。

根据上述规定，办理房产继承产权转移登记有以下几种方式：

第一种方式：申请过户，申请人自行准备相关材料（死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等），向不动产登记机构申请办理房屋产权转移登记。大连市不动产登记中心目前亦提供该类过户服务，但需要提供众多材料，经历较为复杂的程序。

（链接：《办理非公证继承前您应了解的内容》https://mp.weixin.qq.com/s/ujikBnzaWiw3WonwQ8PVFw。）

第二种方式：公证过户，申请人提交经公证的材料（继承权公证或者经过公证的遗嘱等），向不动产登记机构申请办理房屋产权转移登记。

（链接：《我要办“继承”》https://mp.weixin.qq.com/s/3Q1e8nO0fWP-i9Azkb1DzA）

第三种方式：诉讼过户，申请人提交生效的法律文书（如向法院起诉后法院下达的判决书、调解书等），向不动产登记机构申请办理房屋产权转移登记。

（链接：《我要办“继承”》https://mp.weixin.qq.com/s/3Q1e8nO0fWP-i9Azkb1DzA）

了解完房产继承相关程序后，张女士通知大哥回来一起办理相关过户手续，大哥却说，自己这些年常年不在父母身边，虽然每月也承担部分生活费用，但家中大小事务一概由妹妹打点，自己就不参与房产的继承了。根据《民法典》第1124条规定，“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，以书面形式作出放弃继承的表示；没有表示的，视为接受继承。”，同时按照《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1相关规定，“放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明”，也可以通过公证的方式放弃继承权。至于保姆，在母亲身边悉心照料近十年，母亲也已将她视作家人，所以在遗产分配上兄妹俩也选择尊重母亲的遗愿。于是，张女士和大哥、保姆一起商量后达成一致协议，决定房子归张女士，对保姆应分得的房产份额，由张女士按照对价补偿给保姆，尽管过程很曲折，但最终还是顺利办完了房产继承相关手续。

Q3：房产继承注意事项？

上述案例继承关系相对明确，事实比较清楚，继承人和扶养人之间也未有较多纷争，但在实务中，继承人的确定、分配标准的确定、相关材料的提供等各个环节均存在诸多特殊情况，也容易产生继承纠纷，为了尽可能避免或减少房产继承中的纠纷，建议做好以下几点：

对于被继承人而言：

1. 如条件具备，尽量生前与继承人办理过户，避免身后产生纠纷，规避各类复杂的手续。但不少老人担心生前将房产过户至子女名下将丧失对房产的控制权，对于此类担心，则可以通过过户后办理房产抵押、设立居住权等方式，增强对房产的控制权加以规避。（居住权未来将另行撰写文章加以阐述）；

2.生前务必订立书面遗嘱，指定继承人或者明确不同继承人之间的分配原则，避免继承人之间因房产分配发生纠纷。

3.条件具备的应当综合利用遗嘱、保险、信托等法律和金融工具做好财富传承的规划设计。

对于继承人而言：

1.被继承人过世后，应尽快搜集整理相关资料，办理继承手续，涉及房产等不动产需及时办理过户登记，避免因继承人过世产生转继承或代位继承的诸多麻烦；

2. 综合运用居家养老和社会化养老的方式照料老人，增强对被继承人的关怀照料，尽孝的同时，增加对被继承人财产传承的了解，增强对财产的掌控力，避免财富外流（笔者在大连地区已经接触了多起老人离世房产外流的纠纷）。